Αποκάλυψη: με τους πλειστηριασμούς θα πλουτίσουν μόνο οι συμβολαιογράφοι και τα κοράκια

Τον τελευταίο καιρό επανέρχεται στην επικαιρότητα το θέμα των πλειστηριασμών κατοικίας.

Για την ακρίβεια τα ΜΜΕ μιλάνε για την επικείμενη λήξη της ρύθμισης για απαγόρευση των πλειστηριασμών για…

οφειλές προς τις τράπεζες που αφορούν την πρώτη κατοικία των οφειλετών.
Αντίθετα απ’ ότι πιστεύει ο περισσότερος κόσμος , οι πλειστηριασμοί δεν είναι απαγορευμένοι για οφειλές σε ιδιώτες και προς το κράτος.

Υπάρχουν δύο κατηγορίες οφειλετών: Aυτοί που βρίσκονται σε αδυναμία πληρωμής των δόσεων και οι “έξυπνοι” κακοπληρωτές, που δεν πληρώνουν, ενώ μπορούν.
Η πρώτη κατηγορία δεν διασώζεται από τον τελικό πλειστηριασμό, γιατί απλά τα δάνεια τρέχουν και οι τόκοι τους σταδιακά απορροφούν την συμμετοχή τους για την αγορά του σπιτιού.
‘Ηδη η μηνιαία δόση για ένα υψηλόποσο δάνειο είναι μεγαλύτερη από το ενοίκιο για μία παρόμοια κατοικία.
Οι τιμές στην αγορά έχουν πέσει σημαντικά.
Αν επιχειρούσαν οι οφειλέτες να πουλήσουν το σπίτι τους για να ξεχρεώσουν δεν θα προέκυπτε κάποια υπεραξία.

Το μόνο όφελος που απολαμβάνουν από την ρύθμιση της απαγόρευσης πλειστηριασμών είναι το ότι δεν πληρώνουν προς το παρόν ενοίκιο και δεν βρίσκονται στον δρόμο.
Η δεύτερη κατηγορία των “έξυπνων ” κακοπληρωτών προστατεύεται παράλογα μαζί με την πρώτη .
Ελπίζουν ότι στο τέλος κάποιος πολιτικός θα τους χαρίσει τα δάνεια ή θα τους διαγράψει μέρος της οφειλής.
Η κατηγορία αυτή σφάλλει τραγικά και φέρεται αντικοινωνικά.

Δεν έχει καταλάβει ότι με το υφιστάμενο σύστημα δικαίου δεν κινδυνεύει μόνο το ενυπόθηκο ακίνητο , αλλά και το σύνολο της περιουσίας της.
Οι τράπεζες δεν ακολουθούν συνήθως την μετατροπή της προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη, αλλά εκδίδουν διαταγή πληρωμής.

Αυτή η πρακτική δεν εμποδίζεται από την ρύθμιση προστασίας από τους πλειστηριασμούς.
Με μία διαταγή πληρωμής στο χέρι οι τράπεζες μπορούν να δεσμεύσουν κατ’ αντιδικία περισσότερα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη.

Το ότι δεν το κάνουν συχνά σήμερα, δεν σημαίνει ότι στο μέλλον δεν θα ασκούν αποτελεσματικότερα τα νόμιμα δικαιώματα τους.
Αυτό που εμποδίζει μία τέτοια συναλλακτική συμπεριφορά είναι το ότι οι τράπεζες προσπαθούν σήμερα η κάθε μία ατομικά να υπερασπισθεί τα συμφέροντά της.

Δεν υπάρχει μία κρατική Bad bank για να μεταφερθεί εκεί το σύνολο των οφειλών ενός οφειλέτη από όλες τις τράπεζες και στη συνέχεια να ακολουθήσουν οι νόμιμες διαδικασίες που προανέφερα με πολύ μικρό κόστος.
‘Ετσι μέχρι την βελτίωση της διαδικασίας είσπραξης μέσω μίας Bad bank, η κάθε τράπεζα προσπαθεί να τα βρει με τους οφειλέτες της και να ρίξει τις άλλες τράπεζες, βάζοντας πρώτη βάρη στην περιουσία του οφειλέτη και κάνοντας ρυθμίσεις.

Ο σκοπός των ρυθμίσεων είναι να μειώσουν το ποσοστιαίο μέρος του δανείου που εμφανίζεται σε οριστική καθυστέρηση.

Σε οριστική καθυστέρηση , αν δεν έχει προκύψει καταγγελία, βρίσκεται μόνο το ποσό των δόσεων που έχουν μείνει απλήρωτες, όταν ήρθε η ώρα αποπληρωμής τους.

‘Οταν όμως προκύψει καταγγελία ζητείται το σύνολο του δανείου και μάλιστα άμεσα και προσαυξημένο με τόκους υπερημερίας.

Για κάθε καταγγελία δανείου η τράπεζα δεσμεύει από τα κέρδη της ή τα κεφάλαια της αντίστοιχο ποσό με την ληξιπρόθεσμη οφειλή και προβαίνει σε σχετικές προβλέψεις.
Οι τράπεζες δεν είναι τρελές για να προβούν χωρίς λόγο σε καταγγελία δανείων.
‘Οταν το κάνουν όμως βγάζουν πάντα διαταγή πληρωμής και στην συνέχεια προβαίνουν σε κατασχέσεις.

Με τον νόμο Κατσέλη κάποιοι δανειολήπτες μπορούν να καθυστερήσουν αυτή την διαδικασία.
Αν δεν πετύχουν όμως ευνοική εξέλιξη στην προσπάθεια τους θα αντιμετωπίσουν σίγουρη κατάσχεση.
Η κατάσχεση θα οδηγήσει αρχικά σε έξωση τους από το ακίνητο και στην συνέχεια σε πλειστηριασμό.
Ο πλειστηριασμός οδηγεί σε μεταβίβαση του ακινήτου χωρίς βάρη στον πλειοδότη.

Για τον λόγο αυτό οι τράπεζες συμμετέχουν πάντα στον πλειστηριασμό με κάποιο δικηγόρο τους για να εμποδίσουν κάποιους επιτήδειους να πάρουν το ακίνητο με τίμημα κάτω από την απαίτηση τους από τα δάνεια.

Με τον τρόπο αυτό ενδέχεται να αναγκασθούν σε κάποιες περιπτώσεις να πλειοδοτήσουν οι ίδιες για το ακίνητο στον πλειστηριασμό.
Στην περίπτωση αυτή επιβαρύνονται επιπλέον με έξοδα μεταβίβασης γύρω στο 12% πάνω στο προσφερόμενο τίμημα.
Ο δανειολήπτης δεν κερδίζει τίποτα από την διαδικασία, όταν ολοκληρωθεί.
Απομένει ως οφειλέτης για το ποσό που δεν έγινε δυνατό να εισπραχθεί μέσω του πλειστηριασμού.

Αν προκύψει τιμή μεγαλύτερη από την οφειλή η διαφορά αποδίδεται σ’ αυτόν.
Οι τράπεζες δεν έχουν ως στόχο να αποκτήσουν ακίνητα.
Θέλουν μόνο να πάρουν τα χρήματα τους πίσω και τους αναλογούντες τόκους.

Το σημερινό περιβάλλον εκτεταμένης ύφεσης και μεγάλης πτώσης τιμών στην κτηματαγορά δεν τις βοηθάει να βγάζουν κέρδη από τους πλειστηριασμούς.
Αν τα τέλη μεταβίβασης των ακινήτων ήταν σε χαμηλό επίπεδο θα μπορούσαν ενδεχομένως να βγάλουν κέρδη.
Τώρα όμως αναγκάζονται να τηρούν μία τακτική ανοχής των καθυστερήσεων για να μην επιβαρύνουν οικονομικά την θέση τους.

Αν μία τράπεζα είχε στο παρελθόν χρηματοδοτήσει ακίνητα σε ποσοστό 90% της τότε εμπορικής τους αξίας, αν γίνει πλειστηριασμός σήμερα θα επιβαρυνθεί με ζημίες τουλάχιστον 72% (=90-100*30%+12).
Αυτό θα συμβεί ,γιατί οι τότε αντικειμενικές αξίες ήταν περίπου το 30% των εμπορικών.

Η καλύτερη τιμή που θα επιτευχθεί θα είναι κατά πάσα πιθανότητα η αντικειμενική τιμή του ακινήτου.
Πάνω σ’ αυτήν θα υπολογισθεί και η φορολογία της μεταβίβασης 12%.
Δεν συμφέρει την τράπεζα να αγοράσει κάτω από την αντικειμενική αξία, γιατί έτσι αδυνατίζει έμμεσα τις ασφάλειες των δανείων της και ρίχνει γενικά το επίπεδο τιμών στην κτηματαγορά.

Η εικόνα αλλάζει αν στην διαδικασία του πλειστηριασμού συμμετάσχει ιδιώτης με παρόμοια συμφέροντα με την τράπεζα, πχ κάποιος που χρηματοδοτείται από την ίδια τράπεζα για την συμμετοχή στον πλειστηριασμό ή είναι ο ίδιος συνδεδεμένη μετοχικά εταιρεία της τράπεζας.
Στην περίπτωση αυτή από συμφέρον ή συμπαιγνία κάποιος μπορεί να κερδίσει από την αγορά αξιόλογων ακινήτων με τρέχουσα εμπορική ή χρηστική αξία μεγαλύτερη από την αντικειμενική.

Μετά από την παραπάνω ανάλυση είναι προφανές ότι οι τράπεζες ζητούν στην παρούσα φάση την απελευθέρωση των πλειστηριασμών μόνο ως μέσο απειλής των δύστροπων οφειλετών τους.
Αυτοί σε κάθε περίπτωση όμως θα χάσουν το ακίνητο τους.
Με σταθερό επιτόκιο 5% μία οφειλή διπλασιάζεται μαζί με τους τόκους της σε 15 χρόνια, ενώ παραγράφεται σε 20 χρόνια.
Υπάρχει κανένας αφελής που πιστεύει ότι για 20 χρόνια θα απαγορεύονται οι πλειστηριασμοί ?

Πιστεύει κανένας ότι τελικά δεν θα βγει το σπίτι του νωρίτερα σε πλειστηριασμό?
Αν δεχθούμε ότι κάποιοι πολιτικοί θέλουν να ελαφρύνουν τους δανειολήπτες για πρώτη κατοικία, ας τους απαλλάξουν πρώτα από τα κάθε είδους χαράτσια.
Ας ορίσουν κατώτερο όριο οφειλής πέραν του οποίου να επιτρέπεται η καταγγελία των δανείων πριν την συμβατική λήξη της.

Ας διευκολύνουν τους δανειολήπτες να μεταβιβάσουν τα ακίνητα τους μαζί με τα αντίστοιχα βάρη, ορίζοντας προϋποθέσεις για αυτόματη συμφωνία της τράπεζας στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με παράλληλη αναδοχή χρέους.
Ας μειώσουν την φορολογία της μεταβίβασης ακινήτων σε χαμηλότερα επίπεδα και να την κάνουν πληρωτέα σε δόσεις.

Αν θέλουν να εκσυγχρονίσουν ακόμα το πιστωτικό σύστημα, ας επιτρέψουν το leasing για όλους.
Ακόμα καλύτερα ας νομοθετήσουν την δυνατότητα δανειακές σχέσεις να μετατραπούν με συμφωνία των τραπεζών και των οφειλετών σε ένα είδος mortgage.
Θα εξασφαλίσουν έτσι στους πολίτες την χρονική άνεση να πληρώσουν τα δάνεια τους σαν ενοίκιο.
Θα μειώσουν τις καθυστερήσεις στις πληρωμές δόσεων.
Θα εξασφαλίσουν στις τράπεζες ότι τα ακίνητα ,που θα περάσουν αναγκαστικά στην κατοχή τους, δεν θα μείνουν άδεια και έρημα μέχρι την μεταπώληση τους και θα αποφέρουν εισόδημα (ενοίκιο).

Εκτός βέβαια αν το ζητούμενο είναι να πλουτίσουν οι συμβολαιογράφοι και τα κοράκια…

Γράφει ο Φίλιππος Αγγέλογλου
news4all.gr